Por qué la inicial es mayor
Para el prestamista, un comprador que vive fuera es más difícil de evaluar: no tiene historial de crédito ni ingresos en Estados Unidos, y si algo sale mal, cobrar desde otro país es más complicado. Para compensar ese riesgo, los programas para extranjeros suelen pedir una inicial mayor que la de un residente.
Cuánto exactamente depende del programa, del tipo de propiedad y de tu perfil. Un condominio, por ejemplo, puede pedir más que una casa.
Qué son las reservas
Las reservas son dinero que debe quedarte después de cerrar la compra. No lo pagas a nadie: solo tiene que existir en tus cuentas. Se mide en meses de pago de la propiedad (cuota, impuestos, seguro y cuota de asociación).
El prestamista las pide para saber que podrías seguir pagando aunque la propiedad se quede sin inquilino o surja un gasto. Para extranjeros, los programas suelen pedir más meses de reserva que para residentes.
Según el programa, las reservas pueden estar en cuentas fuera de Estados Unidos o tienen que estar en una cuenta en el país. Pregunta esto al principio, porque cambia tu planificación.
Todo el dinero que necesitas el día del cierre
Suma estas cuatro partes:
- La inicial.
- Los costos de cierre: avalúo, título, abogados, registros y cargos del prestamista.
- Los prepagados: impuestos y seguro que se adelantan para abrir la cuenta de depósito (escrow).
- Las reservas, que no se gastan pero deben quedarte.
Puedes hacer la cuenta con tus propios números en la calculadora DSCR, que suma la inicial y los costos de cierre.
El dinero tiene que tener historia
Además de tener el dinero, tiene que llevar un tiempo en tus cuentas, o tienes que poder explicar con documentos de dónde salió. Un depósito grande y reciente sin explicación puede frenar el préstamo. Lo vemos en documentos y origen de fondos.
Consejo práctico: si vas a juntar dinero de varias cuentas o vender algo para la compra, hazlo con tiempo y guarda los comprobantes.