Programa
Préstamos DSCR para invertir con la renta de la propiedad
En un préstamo DSCR lo que más pesa es la propiedad, no tu salario. Si la renta cubre lo que cuesta mantenerla cada mes, ese es el punto de partida.
Para quién es
- Inversionistas que compran para alquilar, a largo plazo o por temporadas.
- Personas que trabajan por su cuenta y cuyas declaraciones de impuestos no muestran todo lo que ganan.
- Inversionistas con varias propiedades que quieren seguir creciendo sin depender de su ingreso personal.
- Compradores que quieren poner la propiedad a nombre de una LLC, cuando el programa lo permite.
Para quién no es
- La casa donde vas a vivir. Para eso hay otros programas.
- Propiedades cuya renta no alcanza a cubrir su gasto mensual, salvo que el programa acepte otras condiciones.
Cómo funciona
Qué mide el DSCR
DSCR son las siglas en inglés de debt service coverage ratio, el índice de cobertura de deuda. Divide la renta mensual de la propiedad entre su gasto mensual: la cuota de capital e interés, los impuestos, el seguro y la cuota de asociación (HOA). A ese gasto se le llama PITIA.
Si el resultado es mayor que 1, la renta cubre el gasto. Si es menor, no alcanza.
Qué cambia frente a un préstamo tradicional
En un préstamo tradicional el prestamista revisa tus ingresos personales: formularios W-2, declaraciones de impuestos y talones de pago. En un préstamo DSCR lo principal es la propiedad y la renta que produce, o la que puede producir según el avalúo.
Qué revisa el prestamista
- La renta. El contrato de alquiler vigente o la renta de mercado que estima el tasador.
- La propiedad. El tipo, su estado y, si es un condominio, también el edificio.
- Tu crédito y tus reservas. Aunque no se use tu salario, se revisa tu historial de crédito y que te quede dinero después de cerrar.
El mínimo de DSCR, la inicial, las reservas y los demás requisitos varían según el programa y el inversionista.
Haz la cuenta
Esto es una ilustración con los números que tú escribiste. No es una oferta, una cotización ni una aprobación. La tasa, los costos y si un préstamo aplica dependen de tu perfil, la propiedad y el programa.
Completa todos los campos para ver el resultado.
El DSCR compara la renta con el gasto mensual de la propiedad. Si es mayor que 1, la renta cubre el gasto; si es menor, no alcanza. El mínimo que pide cada programa varía.
Documentos que suelen pedir
- Identificación vigente.
- Contrato de alquiler, si la propiedad ya está alquilada.
- Estados de cuenta que muestren el dinero para la inicial, los costos de cierre y las reservas.
- Documentos de la LLC si compras a nombre de una (acta de constitución, acuerdo operativo, EIN).
- Cotización del seguro de la propiedad.
La lista exacta la confirma tu asesor según el programa.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que mostrar mis declaraciones de impuestos?
En los programas DSCR el ingreso que cuenta es el de la propiedad, por eso normalmente no se usan tus declaraciones personales para calificar. Tu asesor confirma qué pide el programa que aplica a tu caso.
¿Y si la propiedad todavía no está alquilada?
Se puede usar la renta de mercado que estima el tasador en el avalúo. Por eso conviene saber antes de ofertar cuánto se alquilan propiedades parecidas en la zona.
¿Puedo comprar a nombre de una LLC?
Muchos programas DSCR lo permiten. Depende del programa y del inversionista que financia el préstamo.
¿Qué pasa si el DSCR sale por debajo de 1?
Significa que la renta no cubre el gasto mensual. Cada programa fija su propio mínimo. Puede haber opciones con más inicial o con otras condiciones, o puede que este no sea el préstamo adecuado para esa propiedad.
¿Sirve para alquiler por temporadas, tipo Airbnb?
Algunos programas aceptan renta de alquiler a corto plazo y la calculan a su manera. Pregunta por esa opción antes de elegir la propiedad.
¿Puedo pedirlo desde otro país?
Hay programas para compradores extranjeros que también califican con la renta. Tienen requisitos propios de documentos y reservas.
Siguiente paso
Revisa tu caso en unas preguntas, o habla con un asesor.
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